.

_{^{1- ذکر نکردن مبلغ معامله در قرارداد، موجب بی اعتباری و بطلان معامله می‌شود؟}}

در صورتی که طرفین قرارداد قسمت ثمن معامله را پر نکنند، معامله واقع شده چه حکمی دارد. به عنوان مثال پدری ملکش را به نام پسرش قولنامه می‌کند و قسمت ثمن معامله را خالی می‌گذارند.

پاسخ: ثمن از ارکان عقد بیع است و بدون ذکر ثمن بنا بریک نظر صحیح، عقد باطل است. البته بعضا اینطور هم استدلال شده که عقد را صحیح بدانیم و ثمن را بر اساس اوضاع و احوال و نظر کارشناس تعیین کنیم. همچنین در برخی موارد که هدف فروشنده بخشش یا صلح است، می‌توان استدلال کرد که معامله واقع شده هبه یا صلح می‌باشد. در این صورت عدم درج ثمن تاثیری در معامله ندارد.

نمونه دادخواست های الزام به تنظیم سند رسمی و تحول مبیع

_{^{2- ملکی که بین چند نفر به صورت شراکتی است را چگونه باید فروخت؟}}

در صورتی که در ملکی به صورت ورثه ای یا به صورت شراکتی سهیم هستیم و حال قصد فروش سهم خود را داریم. در این صورت چه اقدامی باید انجام بدهیم؟

پاسخ:  در این فرض 2 راه بیشتر وجود ندارد یا تمامی وراث یا شرکا با هم بر سر فروش توافق کنند. و یا مراجعه به دادگاه و تقاضای دستور فروش. تنها روش فروش ملک هم از طریق مزایده است. برای تسریع در پروسه و جریان فروش کاری تنها کاری که شما می توانید انجام دهید یافتن مشتری و هماهنگی با اوست.

_{^{3- ملکی را از شخصی فروخته ام و قصد انتقال سند برای نامبرده را دارم، همسرم با دعوی بطلان معامله صوری تقاضای توقیف سند را کرده است؟ چه راهکاری دارم.}}

دعوی معامله صوری از ناحیه ذی نفع مطرح می‌شود. هنگامی که از معامله بین دو نفر فردی متضرر شود و گمان کند معامله واقع صوری به جهت از بین بردن حقوق او بودن دعوی بطلان معامله صوری طرح می‌کند.

پاسخ: اصل بر صحت معاملات و وجود اراده و عزم بر انجام آن است. مدعی معامله صوری باید با ارائه دلیل ادعای خود را ثابت کند. تشخیص اینکه معامله صوری بوده یا واقعی با قاضی دادگاه است. در پرونده شما ظاهر مبنی بر وقوع معامله است. و صرف ادعا قابل پذیرش نیست. ولی همانطور که گفته شد همه چیز بستگی به تشخیص و تصمیم قاضی دارد.

_{^{4- پدرم در زمان حیات ملک را به من بخشیده است ولی سند به نام او ماند. ورثه برای انتثال سند همکاری نمی‌کنند چه شکایتی ثبت نمایم؟}}

پاسخ : اختیار اموال هر کس در زمان حیاتش با خود اوست. و فرزندان او نمی توانند به او در خصوص بخشش یا هبه در زمان حیات و قبل از فوت اعتراضی نمایند. و عملا با انتقال ملک پیش از فوت مالکیت به شما منتقل شده است. می توانید دعوی تنفیذ هبه یا صلحنامه به ثبت برسانید. و در ضمن دادخواست الزام ورثه به انتقال سند رسمی را خواستار شوید.

_{^{5- الزام به تنظیم سند خودرو هم مانند الزام به تنظیم سند ملک است؟}}

پاسخ : دعوی الزام به تنظیم سند رسمی خودرو نیز ماننده الزام به تنظیم سند رسمی ملک است. و در این خصوص شباهت هایی با یکدیگر دارند. لیکن برای ثبت دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی خودرو شرایط دیگری باید در نظر گرفته شود. از جمله برای طرح دادخواست باید قولنامه را در دست داشته باشید. در قولنامه تاریخ برای انتقال سند یا تعویض پلاک در نظر گرفته شده باشد. ثمن معامله را پرداخت کرده باشید. طرف مقابل معامله را فسخ نکرده باشد. در این صورت با در دست داشتن مدارک دادخواست را به ثبت برسانید.

_{^{6- طرح یک سوال در مورد دعوی اثبات مالکیت؟}}

 اینجانب زمین در شهرستان داشتم. به دلیل اینکه در تهران کار می‌کردم زمین رو به یکی از اهالی روستا سپردم تا روش کار کنه. البته در این مورد قراردادی تنظیم نکردیم. الان بعد از چند سال متوجه شدم درخواست سند داده و سند زمین رو به نام خودش گرفته. دعوی اثبات مالکیت طرح کردم، در جلسه اول قاضی شکایت رو رد کرد. گفت این سند داره شما با یک وکیل مشورت کن دوباره دادخواست بده، الان سردرگم هستم لطفا راهنمایی بفرمایید.

پاسخ :در حال حاضر به گفته خودتان دادگاه بر علیه شما رای داده یا به تعبیر بهتر دعوای اثبات مالکیت شما رد شده است.اولین اشتباه شما به تصرف دادن زمین به دیگری بدون قرارداد بوده است. و اشتباه دوم طرح اشتباه دعوی اثبات مالکیت در زمینی که برای شخصی سند صادر شده. عملا قانون کسی رو مالک میشناسه که سند به نامش هست. ابتدا شما باید مالکیت خود رو به اثبات برسونید ولی راه دادخواست اثبات مالکیت راه درستی نیست. در هر صورت برای اینکه یک مشاوره دقیق و درست دریافت کنید، باید با در دست داشتن مدارک به یک وکیل متخصص دعاوی حقوقی و ملکی مراجعه کنید. 

_{^{7- وضعیت حقوقی خرید ملک صغیر از پدر او (ولی قانونی) چگونه است.}}

قانونا پدر حق نقل و انتقال اموال فرزندان خود را مادامی که به سن قانونی نرسیده اند دارد. و معامله در این خصوص معتبر می باشد. حال سوال اصلی اگر پدر با وکالت ملکی را منتقل کند و بعد از چند سال فرزند به سن قانونی برسد، آیا وکالت باطل می شود؟

پاسخ: عقد وکالت به حکم ماده 678 از قانون مدنی فقط با فوت یا جنون یا سفه احد طرفین باطل و منفسخ می شود. و نه با بلوغ و رشد و رفع حجر.  و با توجه به اینکه پدر وکالت را در زمانی که فرزند صغیر بوده است اعطا کرده است، وکالت قانونی و نافذ است. و با رسیدن فرزند به سن بلوغ باطل نمی شود. لیکن بهتر است شما اقدام به اخذ سند نمایید و مفاد وکالت را اجرا نمایید.

_{^{8- طرح دعوی اعتراض ثالث اجرایی نسبت به پرونده الزام به تنظیم سند رسمی امکان پذیر است؟}}

پاسخ: اعتراض ثلث در پرونده الزام به تنظیم سند رسمی قابل طرح است. در صورتی که فردی علیه دیگری دعوی الزام به تنظیم سند رسمی طرح کرده است و رای گرفته. و این رای به ضرر شما در محاکم قابل استناد می‌باشد. می توانید به رای مزبور اعتراض ثالث نمایید. اعتراض شما به عنوان مدعی در خصوص دعوی بین خریدار و فروشنده مبنی بر الزام به تنظیم سند صور مختلف دارد:

الف: اگر دادرسی در جریان است و هنوز منجر به صدور حکم نشده (منظور دادرسی بین فروشنده و خریدار ) میتوانید به عنوان وارد ثالث به دادرسی وارد شده و از حقوق خود دفاع کنید. مقررات ورود ثالث در مواد 130 به بعد قانون آیین دادرسی مدنی. ب: اگر دادرسی تمام شده و حکم هم صادر شده میتوانید تحت عنوان اعتراض شخص ثالث نسبت به رای صادره اعتراض نمائید. (مواد 417 به بعد قانون آیین دادرسی مدنی)ج: اگر دادرسی تمام شده و رای هم قطعی شده و در حال اجراست (منظور دعوای بین فروشنده و خریدار) میتوانید تحت عنوان اعتراض ثالث اجرایی نسبت به رای اعتراض نموده و عملیات اجرایی را متوقف نمائید. (مواد 146 به بعد قانون اجرای احکام مدنی)2- طبیعی است در صورتیکه به نحوه مناسب و شایسته انجام شود و بتوانید ثابت کنید که مبایعه نامه و قرارداد شما مقدم است حق با شماست و اقدامات وی ابطال می گردد. 3- اگر در این مرحله دفاع مناسب و اقدامات لازم را انجام ندهید احتمال در خطر قرار گرفتن حقوقتان وجود دارد.4- به گفته ها و اظهارات فروشنده توجه نکنید چون ممکن است این اقدام یک تبانی از طریق فروشنده با خریدار برای تضییع حقوق شما باشد.5- برای پاسخ بهتر و دقیق تر توصیه بهرت است یک مشاوره حقوقی رزرو نمایید.

_{^{9- طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی نسبت به ملک پیش خرید شده امکان پذیر است؟}}

 ملکی را به صورت پیش خرید از سازنده خریداری کرده ایم و بعد از گذشت چند سال به بهانه افزایش هزینه سند را انتقال نمی دهد. و انتقال سند را منوط به پرداخت وجهی میکند چه اقدامی باید انجام دهیم.

پاسخ :  در صورتی که شما به تعهدات قرارداد عمل کرده باشید، و طرف مقابل از انجام تعهد امتناع ورزد. میتوانید به دادگاه مراجعه نموده و دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را طرح نمایید. لازم به ذکر است که برای طرح دادخواست مدارکی از جمله گواهی عدم حضور و اظهارنامه الزام به تنظیم به همراه قرارداد را به همراه داشته باشید. نکته قابل توجه اینکه در صورتی که ساختمان مزبور دارای سند نباشد. یا به دلیل عدم صدور پایان کار سازنده موفق به اخذ سند نشده است بایست الزام او به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیک را نیز بخواهید.

_{^{10- مطالبه الباقی ثمن معامله، پیش از انتقال سند رسمی ملک؟}}

 بنده یک آپارتمان پیش خرید کردم و پس از ساخته شدن آنرا فروختم. کسی که آنرا خریده، اقدام به فروش آن به شخص دیگری نموده است و ایشان در خانه ساکن شده است. سازنده اقدام به اخذ پایان کار نموده ولی به دلیل کمبود فضای پارکینگ با مشکل مواجه شده است و نمی تواند پایان کار اخذ نماید. 320 میلیون تومان معادل 25 در صد از وجه خانه نزد خریدار ملک برای زمان تنظیم سند مانده است. که اینجانب مبلغ 150 میلیون تومان بابت سند به سازنده بدهکار می باشم با توجه به شرایط پیش آمده اینجانب می توانم طرح دعوی برای اخذ مابه التفاوت مبلغ مانده برای سند از ایشان بنمایم.

پاسخ : در صورتی که پرداخت الباقی ثمن منوط به انتقال سند باشد. تنها با انتقال سند می توان این مبلع را مطالبه نمود. قاعدتا شما نمی توانید دعوی الزام به تنظیم سند علیه سازنده طرح کنید. همچنین دعوی مطالبه ثمن شما به دلیل آماده نبودن ثمن رد خواهد شد. لیکن در صورتی که برای انتقال سند توسط سازنده خسارت پیش بینی شده باشد. می توانید دعوی مطالبه خسارت را مطالبه نمایید.

_{^{11- طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی برای ملک خریداری شده با قولنامه عادی؟}}

در صورتی که ملکی را حدود 15 سال پیش با یک قولنامه دستی خریداری کرده ایم، می توانیم علیه مالک دعوی الزام به تنظیم سند طرح کنیم؟

پاسخ: با توجه   قولنامه و در دست داشتن سند مادر و سند و قولنامه های قبلی می توان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به ثبت رساند. البته باید مدارک دقیقتر بررسی شود و مشخص شود که کسی که شما ملک را از وی خریداری نموده اید مالک بوده است یا خیر؟ در صورت کفایت دلایل و مدارک و مستندات مالکیت رای الزام به تنظیم سند به نفع شما صادر خواهد شد و میتوانید با دستور دادگاه حکم خود را اجرا نمائید.

مطالب مرتبط:

صفر تا صد بررسی مشکلات ملک و استعلامات ضروری که هر خریدار پیش از معامله باید بداند

آموزش قدم به قدم طرح دعوای الزام به تنظیم سند ملک

سوالات متداول الزام به تنظیم سند ملک 2