دادخواست اعلام فسخ یا بطلان معامله به دلیل وقوع ملک در طرح شهرداری

توضیح دادخواست اعلام فسخ یا بطلان معامله به دلیل وقوع ملک در طرح شهرداری:   📑⚖️

در معاملات املاک، گاهی اوقات ممکن است ملکی که به فروش رفته، پس از انتقال به خریدار، در طرح‌های شهرداری قرار گیرد. این موضوع می‌تواند برای خریدار مشکلاتی ایجاد کند؛ زیرا ممکن است ملک قابلیت استفاده نداشته باشد، ارزش آن کاهش یابد یا محدودیت‌های خاصی برای استفاده از آن به وجود آید. در چنین شرایطی، خریدار می‌تواند با تنظیم دادخواست برای فسخ معامله یا ابطال قرارداد اقدام کند.

 طبق مواد قانون مدنی ایران تصریح می‌کند که اگر موضوع معامله به کلی از بین برود، قرارداد باطل است. همچنین طبق ماده ۲۳۵ قانون مدنی، خریدار می‌تواند در صورتی که عیب یا نقص در مورد معامله کشف شود، قرارداد را فسخ نماید. اگر ملکی در طرح شهرداری قرار گیرد و این امر به طور معقولی باعث نقص معامله شود، خریدار می‌تواند دادخواست فسخ معامله را تنظیم کند.

 توضیح موضوع دادخواست اعلام فسخ یا بطلان معامله به دلیل وقوع ملک در طرح شهرداری با ذکر یک مثال  

فرض کنید، شخصی به نام “فرشاد” ملکی را از فروشنده‌ای به نام “آقای محمودی” خریداری کرده است. پس از مدتی، فرشاد متوجه می‌شود که ملک خریداری‌شده در طرح توسعه شهرداری قرار دارد و به دلیل این طرح، امکان استفاده از ملک محدود یا غیرممکن شده است.

در این شرایط، فرشاد به عنوان خواهان (خریدار)، تصمیم می‌گیرد دادخواستی تنظیم کند تا معامله باطل شود یا فسخ گردد. وی در دادخواست خود، وقوع ملک در طرح شهرداری و اثرات منفی آن بر استفاده از ملک را به عنوان دلایل فسخ قرارداد ذکر می‌کند.

بررسی شرایط قانونی فسخ یا بطلان معامله به دلیل وقوع ملک در طرح شهرداری

  در ماده ۲۳۵ قانون مدنی آمده است که «در صورتی که یکی از طرفین معامله در اثر پنهان بودن عیب یا نقص در مورد معامله دچار ضرر شود، می‌تواند معامله را فسخ کند.»

بنابراین، اگر ملکی پس از خرید در طرح شهرداری قرار گیرد و این امر موجب عدم قابلیت استفاده از ملک یا کاهش ارزش آن شود، خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند. این امر با استناد به قوانینی که از حقوق مصرف‌کنندگان و طرفین قرارداد حمایت می‌کنند، قابل دفاع است.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1399/10/25
برگزار شده توسط: استان خراسان شمالی/ شهر بجنورد

موضوع

وضعیت معاملات واقع در طرح شهرداری ها

پرسش

با عنایت به قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی واقع مورد نیاز شهرداری ها و قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها
الف) در صورتی که فروشنده عالم به تصویب طرح باشد و به اطلاع خریدار نرساند (جهل خریدار) وضعیت حقوقی معامله صورت پذیرفته به چه صورت است؟ در صورت قائل به قابلیت فسخ معامله، براساس چه خیاری قابل تحلیل است ؟
ب) در صورت اجرای طرح و جهل خریدار، معامله صورت پذیرفته چه حکمی دارد؟

نظر هیات عالی

در فرض سوال، به‌صرف قرار گرفتن ملک در طرح مصوب اجرای طرح‌های دولتی یا شهرداری، بدون جری تشریفات مربوط به تملک، مالکیت فروشنده نسبت به ملک زائل نشده و خریدار جاهل از وضعیت مورد معامله، حسب مورد می‌تواند با استفاده از خیار عیب، خیار تخلف وصف (صفت) و حتی خیار غبن، معامله را اعلام فسخ نماید. لیکن در صورتی که در اجرای طرح‌های عمرانی و….به تملک دولت یا شهرداری درآمده و یا با جری تشریفات تملکی در شرف انتقال باشد معامله غیر نافذ تلقی می‌شود؛ لیکن در صورتی که درنتیجه اجرای طرح ماهیت مبیع (ملک) تغییریافته باشد، معامله باطل می‌باشد و خریدار می‌تواند دعوی اعلام بطلان معامله را اقامه کند.

نظر اتفاقی

در سوال مطروحه دو فرض قابل تصور است:
الفطرح تصویب گردیده است
1- طبق تبصره‌ی یک ماده واحده‌ی قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری‌ها مصوب 29/8/67 با اصلاحیه سال 80 در صورتی که اجراء طرح و تملک املاک واقع در آن به موجب برنامه زمان بندی مصوب به حداقل 5 سال بعد موکول شده باشد چون مالک را از کلیه ی حقوق مالکانه از جمله فروش، رهن و اجاره بهره مند دانسته لذا معامله و انتقال صحیح و نافذ بوده و صرفاً می‌توان مستندا به مواد 410 و 422 قانون مدنی برای خریدار جاهل اختیار فسخ معامله را به موجب خیارعیب یا رویت و تخلف وصف قائل بود.
2- در صورتی که اجرای طرح کمتر از 5 سال باشد به این علت که مستفاد از مفهوم مخالف حکم صدر تبصره ماده واحده مذکور حقوق مالکانه من جمله حق انتقال به غیر از مالک سلب شده است و مخالف مقتضای ذات عقد بیع می‌باشد، لذا معامله منعقده باطل است.

بطرح مصوب اجرا گردیده است:
1- کل ملک مورد معامله در اجرای طرح مصوب در مالکیت شهرداری قرار گرفته است، در این فرض با توجه به اینکه فروشنده مالکیتی نداشته است معامله منعقده باطل است.
لیکن عده ای قائل به این نظر هستند که با توجه به اینکه شهرداری بهاء عادله ملک را به مالک پرداخت ننموده است مالکیت شهرداری مستقر نگردیده است و خریدار می‌تواند به استناد ماده 410 قانون مدنی از خیارت رویت و تخلف وصف استفاده و معامله را فسخ نماید.
2- قسمتی از ملک مورد معامله در اجرای طرح مصوب در مالکیت شهرداری قرار گرفته است، در این فرض خریدار می‌تواند مستندا به ماده 441 قانون مدنی از خیار تبعض صفقه استفاده و بیع را فسخ نماید یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است قبول کند و نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده است ثمن را استرداد نماید.

مدارک مورد نیاز برای طرح دادخواست اعلام فسخ یا بطلان معامله به دلیل وقوع ملک در طرح شهرداری: 📂💼 

• نسخه‌ای از قرارداد خرید و فروش
• گزارش‌های رسمی از شهرداری یا مراجع ذی‌صلاح که تأیید می‌کند ملک در طرح شهرداری قرار دارد
• مستندات مربوط به پرداخت وجه و فاکتورها
• نامه‌ها و مکاتبات قبلی با فروشنده (در صورتی که وجود داشته باشد)
• نقشه‌های شهرداری و مستندات مربوط به طرح‌های عمومی
•  به همراه داشتن کارت بانکی جهت پرداخت هزینه دادرسی دادگاه.
• به همراه داشتن کارت ملی.

نحوه ثبت دادخواست اعلام فسخ یا بطلان معامله به دلیل وقوع ملک در طرح شهرداری:  🧑‍⚖️🏛️ 

• مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضایی به همراه مدارک فوق الذکر.
• در صورت نیاز ثبت نام در سامانه ثنا.
• فایل دانلود شده را از طریق شبکه های مجازی “مانند ایتا، روبیکا، سروش، آی گپ”  به شماره دفتر خدمات قضایی مربوطه ارسال نمایید و منتظر فرا رسیدن نوبت خود باشید.
• ثبت دادخواست و اخذ پرینت دادخواست ثبت شده.
• منتظر دریافت پیامک مبنی به “ثبت دادخواست به شماره 140352555542552525″ باشید.
• پیامک دوم مبنی بر “ارجاع پرونده به شماره 14025114658412156 به شعبه دادگاه” برای شما ارسال خواهد شد.
• پیامک سوم مبنی بر  “ابلاغیه به شماره 1403587855131586 در سامانه ابلاغ قرار گرفت” را شما ارسال خواهد شد. با دریافت پیامک مزبور به سامانه ثنا مراجعه و ابلاغیه را مشاهده نمایید.

مراحل انجام دادخواست اعلام فسخ یا بطلان معامله به دلیل وقوع ملک در طرح شهرداری

1. جمع‌آوری مستندات: خریدار باید تمامی مدارک مرتبط با قرارداد و وقوع ملک در طرح شهرداری را جمع‌آوری کند.
2. تهیه و تنظیم دادخواست: خریدار باید دادخواستی دقیق و مستند تنظیم کند که در آن دلیل فسخ یا بطلان معامله، یعنی وقوع ملک در طرح شهرداری، ذکر شود.
3. ارجاع دادخواست به دادگاه: دادخواست باید به دادگاه صالح ارسال شود. در این مرحله، دادگاه رسیدگی به دلیل فسخ معامله را آغاز می‌کند.
4. پیگیری حقوقی: در صورتی که دادگاه حکم به فسخ یا بطلان معامله دهد، فروشنده موظف است که وجه پرداختی را به خریدار بازگرداند.
5. دریافت بازپرداخت: پس از تایید حکم دادگاه، فروشنده باید مبلغ پرداختی را به خریدار بازگرداند.

نکات مهم مرتبط 

• مستندات شهرداری: برای اثبات وقوع ملک در طرح شهرداری، خریدار باید مستندات رسمی از شهرداری یا مراجع ذی‌صلاح تهیه کند.
• حق فسخ و بطلان: خریدار باید درخواست فسخ یا بطلان معامله را در زمان معقول و بر اساس شواهد کافی انجام دهد.
• مستندات پرداخت: داشتن فاکتور و رسید پرداخت می‌تواند در حمایت از دادخواست خریدار اهمیت داشته باشد.

طرح چند سوال به همراه پاسخ مرتبط با دادخواست اعلام فسخ یا بطلان معامله به دلیل وقوع ملک در طرح شهرداری

1. پرسش: آیا خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند اگر ملک در طرح شهرداری قرار گیرد؟
   • پاسخ: بله، در صورتی که ملک در طرح شهرداری قرار گیرد و این امر موجب عدم قابلیت استفاده از ملک یا کاهش ارزش آن شود، خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند.
2. پرسش: آیا خریدار باید مستندات رسمی از شهرداری برای اثبات وقوع ملک در طرح داشته باشد؟
   • پاسخ: بله، خریدار باید مستندات رسمی از شهرداری یا سایر مراجع ذی‌صلاح جهت اثبات وقوع ملک در طرح ارائه کند.
3. پرسش: چه زمانی خریدار باید دادخواست فسخ یا بطلان معامله را تنظیم کند؟
   • پاسخ: خریدار باید به محض اطلاع از وقوع ملک در طرح شهرداری و تأثیر آن بر استفاده از ملک، دادخواست فسخ یا بطلان معامله را تنظیم کند.