^{مشکلات قانونی} بررسی عدم وجود شکایت نسبت به ملک

وجود شکایت و توقیف سند از طریق دادگاه: 

• در صورتی که فروشنده به دلیل بدهی به دیگران یا اختلاف خانوادگی (دعوی مطالبه مهریه) قصد فروش ملک را داشته باشد. خرید ملک مزبور برای شما نیز دردسر هایی به همراه خواهد داشت. به عنوان مثال در صورتی که همسر فروشنده مهریه را اجرا گذاشته باشد و شما اقدام به خرید ملک کنید، لیکن پیش از معامله ملک به دلیل مهریه توقیف شده باشد. معامله شما نسبت به ملکی که توقیف شده است دردسرهای زیادی به همراه خواهد داشت.
• انواع شکایات و مشکلات احتمالی قضایی: 

1. وجود شکایت از ناحیه طلبکاران و توقیف ملک بابت بدهی.
2. وجود معارض و مدعی مالکیت نسبت به ملک و شکایت دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال ملک.
3. ملک مزبور بابت ضمانت فردی در دادگاه یا بانک به عنوان وثقه قرار گرفته و دادگاه یا بانک ملک را توقیف کرده است.
4. فروش ملک مزبور توسط فروشنده به چند نفر و طرح شکایت فروش مال غیر توسط شکات و صدور دستور بازپرس برای جلوگیری از نقل و انتقال سند.
5. موروثی بودن ملک و دردسرهای طرح شکایت علیه ورثه. املاک موروثی صرفا با پرداخت مالیات بر ارث و امضای کلیه ورثه قانونی قابل انتقال می‌باشد.
6. وجود مستاجر در ملک و عدم بررسی قرارداد اجاره و مبلغ ودیعه می تواند در آینده مشکلات زیادی به همراه داشته باشد.

روش استعلام وجود دعوی قضایی: 

اولین قدم انجام استعلام از اداره ثبت اسناد یا دفاتر اسناد رسمی پیش از نوشتن قولنامه است. زیرا اکثر اشخاص اقدام به تنظیم قولنامه می کنند و بعد از 6 ماه یا یکسال برای تنظیم سند در محضر حاضر می شوند. و تازه به فکر استعلامات ثبتی می افتند. بعد از اخذ استعلام توسط دفتر اسناد رسمی از اداره ثبت مشخص می شود ملک توقیف بوده و قابل نقل و انتقال نمی باشد.

^{مشکلات ساختمانی} بررسی عدم وجود مشکل در تاسیسات و مهندسی ساختمان

بررسی کامل ظاهر و تاسیسات واحد و ساختمان: 

• در صورتی که برای خرید ملک تصمیم نهایی خود را اخذ کرده اید. پیش از معامله تمامی امکانات واحد از قبیل پکیج، شوفاژ، آبگرمکن، کولر آبی و کور گازی. تاسیسات مربوط به موتور خانه در صورتی که آپارتمان با موتور خانه کار می کند. و سایر تاسیسات و لوازم را به صورت کامل چک کنید. از تمامی اموال و تجهیزات صورت برداری کنید و در مبایعنامه ذکر کنید که تمامی لوازم به همراه ملک خریداری شده است.
• مشکلات احتمالی ساختمان: 

1. وجود شکایت از ناحیه شهرداری بابت ساخت و ساز غیر مجاز.
2. وجود مشکلات در تاسیسات آب و فاضلاب.
3. وجود مشکلات در آسانسور و سیستم تحریق یا دوربین های مدار بسته.
4. عدم امنیت ملک و سرقت مکرر ساختمان

روش تشخیص وجود مشکلات ساختمانی: 

اولین قدم گفتگو با مدیر ساختمان و همسایه ها برای با خبر شدن از وضعیت تاسیسات و امنیت و مشکلات احتمالی ساختمان می باشد. روش دوم مراجعه به شهرداری برای استعلام عدم وجود مشکلات ساخت و ساز غیر مجاز یا عدم اخذ مجوزهای آتش نشانی و ….

^{مشکلات دسترسی و ترافیک و طرح} بررسی سهولت دسترسی و نقشه طرح

بررسی تمامی جوانب دسترسی: 

• پیش از خرید به فکر دسترسی ملک برای رفت و آمد به محل کار، دسترسی به مدرسه برای فرزندان، سهولت در خرید و تهیه اجناس باشید. همچنین ملک در صورتی که در طرح ترافیک یا طرح زوج و فرد یا طرح های عمرانی شهرداری است، پیش از معامله برای مشکلات آینده فکر چاره کنید. همچنین در صورتی که محل ملک در کوچه باریک است برای اساس کشی و سایر موارد دچار مشکل خواهید شد.
• مشکلات احتمالی موقعیت ملک: 

1. قرار گرفتن ملک در طرح ترافیک یا زوج و فرد و محدودیت دسترسی.
2. قرار گرفتن ملک در طرح عمرانی شهرداری (در صورتی که قصد ساخت بنا را داشته باشید، شهرداری شما را ملزم به رعایت عقب نشینی یا بالکل فروش و تخلیه ملک می نماید.).
3. عدم دسترسی به مترو و خطوط حمل و نقل عمومی.
4. قرار گرفتن ملک در اراضی ملی یا زمین شهری یا سایر ارگان های دولتی.

روش تشخیص وجود مشکلات موقعیت ملک: 

اولین قدم انجام استعلام از شهرداری و سایر مراجع مربوطه بابت اینکه ملک در طرح های عمرانی نبوده. و مشمول عقب نشینی و سایر موارد نمی‌گردد. بررسی دقیق ملک در نقشه شهری برای اینکه در طرح زوج و فرد و یا طرح ترافیکی واقع شده است یا خیر. بررسی دقیق مدارک و مستندات ملک.

^{مشکلات ثبتی و سندی} بررسی و انجام استعلامات ثبتی

مشکلات ثبتی ملک: 

• در بسیاری از موارد اقدام به خرید ملکی بدون سند یا به صورت وکالتی می نمایید. یا با وعده فروشنده که ملک دارای سند است بدون اخذ استعلام اقدام به انجام معامله می نمایید. بعد از وقوع معامله متوجه می شوید که سند ملک اوقافی بوده یا سند مشاع است. یا سند ملک صادر نشده به دلیل اینکه ملک پایان کار ندارد و تخلفات شهرداری دارد. تمامی این امور سالیانی شما را درگیر محاکم دادگستری می نماید.
• انواع شکایات و مشکلات احتمالی ثبتی: 

1. فروش ملک مشاعی بدین معنا که سند ملک مشاع است. عملا اسناد مشاعی مشکلات فراوانی را در پی خواهد داشت.
2. سند ملک اوقافی بوده و فروشنده شما را از این موضوع مطلع نکرده و اقدام به انعقاد مبایعنامه کرده اید.
3. ملک به دلیل تخلفات شهرداری به دولت بدهکار بوده و پایان کار ندارد. عملا برای صدور سند ملک باید دارای پایان کار باشد.
4. ملک فاقد سابقه مالکیت است. اخذ سند برای املاک فاقد سند مستلزم تصرف ملک بوده و عملا باید اصول مدارک تمامی ایادی سابق را در دست داشته باشید.

روش استعلام وجود مشکلات ثبتی: 

اولین قدم انجام استعلام از اداره ثبت اسناد یا دفاتر اسناد رسمی پیش از نوشتن قولنامه است. زیرا اکثر اشخاص اقدام به تنظیم قولنامه می کنند و بعد از 6 ماه یا یکسال برای تنظیم سند در محضر حاضر می شوند. و تازه به فکر استعلامات ثبتی می افتند. بعد از اخذ استعلام توسط دفتر اسناد رسمی از اداره ثبت مشخص می شود ملک توقیف بوده و قابل نقل و انتقال نمی باشد. دوم استعلام از شهرداری منطقه می باشد. سوم ملاحظه و دریافت یک نسخه کپی از مدارک مالکیت و مشاوره با یک وکیل متخصص ملکی.

استعلام مطابقت ملک با پلاک ثبتی

به منظور بررسی این که آیا مشخصات فیزیکی و موقعیت جغرافیایی ملک با اطلاعات ثبت شده در دفاتر ثبت املاک مطابقت دارند یا خیر انجام می‌گیرد. این روند برای تأیید هویت ملک و اطمینان از عدم وجود هرگونه تعارض در ثبت‌ها حیاتی است.

برای انجام این نوع استعلام، باید به سامانه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مراجعه کنید و اطلاعات مربوط به پلاک ثبتی مورد نظر را وارد نمایید. این فرآیند معمولاً شامل وارد کردن شماره ثبت ملک، شماره پلاک اصلی و فرعی و سایر مشخصات ملک در سامانه است.

^{مشکلات شهرداری} بررسی و انجام استعلامات شهرداری

مشکلات شهرداری و راه حل: 

• از آنجایی که خرید یک ملک یکی از مهم‌ترین تصمیمات مالی و حقوقی است، اطمینان از صحت و قانونیت مدارک، وضعیت مالی، و وضعیت فنی و محیطی ملک بسیار حائز اهمیت است. با انجام استعلامات لازم و بررسی دقیق همه جوانب، می‌توانید از ورود به معاملاتی که ممکن است به مشکلات قانونی، مالی یا فنی منجر شوند، جلوگیری کنید. به یاد داشته باشید که انجام یک بررسی جامع قبل از خرید، می‌تواند از خسارات بزرگی که ممکن است در آینده بوجود آید، جلوگیری کند و به شما کمک کند تا تصمیم بهتری برای سرمایه‌گذاری خود بگیرید. مشکلات شهرداری در خرید و فروش ملک بسیار رایج بوده و لازم است نکات ذیل را پیش از معامله بدانید.

• انواع شکایات و مشکلات احتمالی شهرداری: 

1. عدم تسویه عوارض و بدهی های شهرداری توسط فروشنده.
2. عدم ساخت مطابق پروانه و عدم صدور پایان کار برای ملک و در نتیجه وجود بدهی مالک به شهرداری. که پیش از معامله باید حتما نسبت به این بدهی علم پیدا کنید. زیرا امکان دارد میزان بدهی به شهرداری به قدری زیاد باشد که در صورت یکه ملک را خریداری کنید تا سالیان سال درگیر شهرداری و مالک شوید.
3. ملک دارای عقب نشینی بوده یا در طرح عمرانی قرار گرفته است.
4. کاربری مورد ادعای فروشنده اداری یا تجاری می باشد. در حالی که کاربری مسکونی یا انبار و … است.
5. ساخت و ساز غیر مجاز توسط فروشنده بعد از اخذ سند. که برای صدور سند جدید مجدد کارشناس شهرداری ملک را بازدید می کند و باید ساخت و ساز غیر مجاز اصلاح شود.

روش استعلام وجود مشکلات شهرداری: 

اولین قدم مراجعه به شهرداری منطقه و ارائه مستندات لازم برای بررسی وضعیت ملک. دومین قدم مشاوره با وکیل متخصص ملکی و ارائه مدارک جهت بررسی دقیق.